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解決事例

ケース1 土地の境界が不明瞭で契約書も紛失している「借地の管理」について

依頼主:地主さん 場所:東京都大田区

下記6ヶ所の土地を所有されている地主さんからのご依頼。

借地に関してあまり詳しくなく、今まで測量もせず来てしまったので、契約関係の整理を依頼したい……


上記の土地は、公図※1上一筆になっており測量図も一切ありませんでした。
また、私道※2(法42条2項道路)がありセットバック面積※3も不明で、契約書も紛失。
中には期限切れの契約書もありました。

解決策と解決プラン

まずは、不明な敷地境界や敷地面積があったので全体の測量を実施。
同時に契約内容のチェック、そして、全体の有効活用のご提案。

具体的には下記の内容を行いました。

  • 土地家屋調査士による測量実施(敷地全体の測量・借地境界の確定・狭隘協議・分筆登記)
  • 契約書の整理(期限切れ契約書の更新、紛失している契約書の確認等)
  • 適正地代の算定及び、地代改定に関する覚書締結
  • 最有効利用の検討・提案(底地の売却等含む)
  • 税理士と協議し、相続対策を実施

その後、
1.借地人さんに底地購入(または、地主さんの借地権買取り)をご提案。
→2人の借地人さんが底地を購入、1人の借地人さんが地主さんへの借地権売却に応じてくれました。

2.底地売却代金の一部を頭金として、相続対策兼収入増の目的でファミリー向け賃貸マンションを建築。(下記①・②)

3.私道を拡幅したので、長期間未利用だった空地を、今後の相続も考慮し月極駐車場に変更。(下記⑥)

結果

  • 底地売却代金(および契約更新料収入)を借地権買取費用、および・マンション建築費用の一部として充当できました。
  • 今までは地代・駐車場収入しかなかったが、今後は賃貸マンション収入・駐車場収入があり、 大幅な収入増加となった。
  • 借地「上記5.」も、契約の更新や境界の確定・地代改定が完了した。
  • 駐車場「上記6.」は、今後の相続を考慮し、月極駐車場とした。
  • 地主さんとしては、これまで煩雑で良く解らなかった借地の管理が楽になった。また、月々の収入増加に加えて、相続対策もできた。

解決後の地主さんの喜びの声

  • 底地売却代金(および更新料収入)を借地権買取費用とマンション建築費用の一部として充当出来た。
  • 今までは地代しかなかったが、地代に加え、マンション収入や駐車場収入も発生し、大幅な収入増加となった。
  • その他の借地に関しても、契約更新・境界の確定・地代改定が無事に完了した。
  • これまでよく分からなかった借地の管理がとても楽になった。
  • 月々の収入増加に加えて、相続対策までできた。

 

ケース2  借地・底地の等価交換の事例

依頼主:地主さん 場所:東京都目黒区

私が亡き後の相続のことを考えると、借地を買い取るのがいいか底地を売却するのがいいのか……

ちなみに、4年程前に借地人さんから「建替えをしたいので承諾して欲しい」との話があり、その時は承諾する事を了承し、後日詳細を打ち合わせる事としましたが、結局、建替えは実施されなかったとの事でした。

解決までの経緯

依頼を受けた後、借地人さんと面談をさせて頂きました。
3年程前に、借地人さんは建物が老朽化してきた事から、娘夫婦との二世帯住宅建築を計画して、事前に地主さんにお話しをしたとの事。しかし、娘婿さんの転勤や、家族内で『このまま借地で良いのか?』との話合いもあり、結局、結論が出ずに今に至っておりました。
また、当時、借地権を売却して近隣で建売住宅を買う計画もありましたが、この土地から離れたくないとの思いが強く、断念しておりました。

解決策と解決プラン

  • 等価交換割合は、協議の上で借地権50%・底地50%での交換となった。(相続税路線価割合は借地権60%・底地40%)
  • 交換前は82坪の借地でしたが、交換後は、地主さん・借地人さんは、各自所有権で約41坪となった。

当方では、借地人さんとの面談終了後、地主さんと具体的な対策案の検討に入りました。
いくつかのプランの中で、当社としては『借地・底地の等価交換』案が良いのではないかとご提案。
地主さんとしても底地状態での売却は価格が非常に安くなってしまう事をご存じでしたので、本音としては安くしてまで売りたくないとの思いがありましたので、本提案には非常に興味を示して頂きました。
借地人さんとそのご家族にも提案した所、後日良いご回答を頂けました。

結果

地主さんは借地契約の解消ができ、非常に喜んで頂けました。その後、土地上にアパートを建築し、収益性が大幅に改善することができました。
借地人さんは、念願であった老朽化建物の建替えができました。また、82坪とかなり広く持て余していましたが、今回の交換で2世帯住宅を建築するには適正な41坪という土地面積となりました。