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借地に関する用語集

不動産用語や法律に関する専門用語への知識を高めるため用語集をご用意しました。
用語集|あ

青地 あおち

水路や河川の事。これは、旧公図では青く塗りつぶされていた事に由来する名称であり、国や地方自治体などが所有している。なお、旧公図からの由来である事から、現況が水路や河川でない場合も多い。

 

赤道 あかみち

主に、農道や狭い路地、けもの道などの認定外道路の事。公図上では無地番であり、国有地扱いとなる。また、建築基準法上の道路ではない事から、赤道に接していても、建物の建築等は基本的には出来ない。ちなみに、公図に赤色で色が付けられていた事に由来する名称。

 

遺産分割協議書 いさんぶんかつきょうぎしょ

相続財産を受け継ぐ相続人が共同で作成する書面であり、どの相続人がどの財産を相続するのかを記した書面。法務局にて土地や建物の「相続登記」を申請する場合には必須書類となる(法定持分相続の場合は除く)。

 
用語集|か

朽廃 きゅうはい

建物が傷み、使用に耐えられない状態の事。借地法には、建物が朽廃した場合には借地契約を解除できる旨の条文があるが、実際に「朽廃」と認められ借地契約が解除となるケースは少ない。

 

供託 きょうたく

供託とは、金銭・有価証券などを国家機関である供託所に提出してその管理を委ね、最終的には供託所がその財産をある人に取得させることによって一定の法律上の目的を達成しようとするために設けられている制度。例として、地主さんが地代を受け取って貰えない場合または地主さんが行方不明などで借地人さんが地代を支払う事ができない場合、借地人さんは地代を供託所(法務局)へ預託することにより、地代未払いを防ぐことができる。

 

堅固建物 けんこたてもの

借地法に定められた建物分類。「堅固建物」と「非堅固建物」に区別されており、「鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造・鉄骨造」などが堅固建物となる。借地法では「石造、土造、煉瓦造又ハ之ニ類スル堅固ノ建物」と定義されている。
借地法の契約を更新する場合、堅固建物の場合は30年以上の契約期間とする必要がある。

 

公図 こうず

法務局に備え付けられた地図に準じる図面。明治時代の土地台帳付属地図をそのまま利用しているケースもあり、正確性に欠ける場合が多い。

 

公正証書 こうせいしょうしょ

法律の専門家である「公証人」が作成する公文書の事。「公正証書」を作成する為には、全国に約300か所ある「公証役場」に原則出向き作成する必要がある。また、「公証役場」は法務局・地方法務局の管轄であり、作成された「遺言書」や「事業用定期借地契約書」などは非常に高い証明力がある。

 
用語集|さ

司法書士 しほうしょし

不動産の所有権移転登記や相続登記、地代の供託手続等の代理を業とする事ができる国家資格者。また、法務大臣の認定を受ける事により、簡易裁判所で訴額140万円未満の訴訟代理権が認められている。

 

借地権 しゃくちけん

「建物の所有」を目的とする土地賃借権(借地権)の事。廃止された借地法が適用される借地権(旧法)、借地借家法が適用される普通借地権、定期借地権など、いくつかの種類がある。

 

借地権割合 しゃくちけんわりあい

国税庁が、相続税や贈与税の算定の根拠として発表している借地の権利割合。あくまでも、税法上の評価割合であり当事者間の割合ではない。

 

借地非訟 しゃくちひしょう

借地非訟とは、借地借家法第17条他および非訟手続法などに基づく司法手続。
管轄の裁判所にて、土地の賃貸借に伴う「増改築の申立」「借地条件変更の申立」「借地権譲渡の申立」「競売に伴う賃借権譲渡許可の申立」など、借地借家法で定められた手続きのみが対象となる。
申立後、裁判所は審問を経た後に3名の専門家(不動産鑑定士・弁護士・有識者など)を鑑定委員として選任。裁判官は、その鑑定委員の意見を聞き決定を出す。調停ではないので、裁判所の決定に不服があれば抗告することができる。また、審理は一般非公開となる。

 

使用貸借 しようたいしゃく

無償で貸借りをする事。借地の場合では、地代を支払ってない場合や固定資産税等相当額程度しか地代を支払ってない場合に該当。借地権や借家権などの権利は発生しない事から、借地借家法による権利保護が認められない。(民法597条他参照)

 

底地 そこち

底地とは、借地権の目的となっている「土地」の事。

 

増改築承諾料 ぞうかいちくしょうだくりょう

借地人が借地上の建物を増改築する際に、地主に支払われる金銭。一般的な契約書には、「地主の承諾を得ないで借地上建物の増改築をする事を禁止する」旨の特約が明記されている場合が多く、この場合は借地人は借地上建物を地主に無断で増改築する事ができない。増改築承諾料は、建物の朽廃までの期間が長くなり地主に不利となることから、その損失を補填する為の費用としての意味合いもある。

 
用語集|た

地上権 ちじょうけん

他人の土地において、工作物又は竹木を所有する目的でその土地を使用する権利。借地権とは異なり、土地所有者の承諾なく自由に権利譲渡できる(但し、建物では稀な契約形態)。

 

地番 ちばん

土地一筆ごとに決まっており、法務局で付与される番号。地番を確認する場合、権利証・登記事項証明書・公図・固定資産税の通知書などの他に、管轄の法務局などで確認する事が可能。
ちなみに、郵便物の配達などで使用する「住所」は、「住居表示に関する法律」に基づき市町村が決めており、地番とは異なる。

 

登記事項証明書(登記簿謄本) とうきじこうしょうめいしょ(とうきぼとうほん)

登記事項証明書(登記簿謄本)とは、不動産の所在や面積などとともに、所有者情報や抵当権・地役権などの設定有無などが記載されている公的書類。法務局で所定の手数料を支払うことで誰でも取得が可能である。(現在は、インターネット上でも取得可能)
以前までは、法務局にある原本の写し(謄本)を取得していたが、現在は法務局のオンライン化に伴い電磁記録の写し(登記事項証明書)が利用されている。(オンライン化されていない一部地区を除く)

 

土地家屋調査士 とちかおくちょうさし

土地や建物を調査・測量し、法務局へ提出する図面作成を行うことができる国家資格者。土地分筆登記や建物滅失登記、筆界特定手続きなども土地家屋調査士の業務に含まれる。(ちなみに、「測量士」とは異なる。「測量士」は、法務局へ提出する書類の作成はできない)

 
用語集|な

農地法(農地転用、農地売買) のうちほう

農地法は、農地を確保することによって農業生産力の維持と農業経営の安定を図る事を目的とした法律であり、農地を農地以外のものにすることを規制している。よって、現況が農地(登記地目が農地の場合含む)の場合、その土地に建物を建てたり土地を売却したりする際には、農地法第4条・第5条の許可(または届出)が必要になる。

 
用語集|は

非堅固建物 ひけんこたてもの

借地法に定められた建物分類。「堅固建物」と「非堅固建物」に区別されており、木造建物などが非堅固建物となる。 借地法が適用される土地賃貸借契約を更新する場合、非堅固建物の場合は20年以上の契約期間とする必要がある。 なお、借地借家法では堅固建物・非堅固建物の区別は無くなっている。

 

筆界特定制度 ひっかいとくていせいど

公図の境である「筆界」に関して隣地間で揉めた場合に、法務局が窓口となり、筆界特定登記官が公図上の「筆界」を決める制度。平成18年から開始された新しい制度であるが、まだ十分に活用されてるとは言い難い。また、筆界特定制度で筆界が決まった場合でも、その結果に納得が行かない場合は訴訟を提起することができる。また、公図上の筆界を決めるだけであり、隣地との境界線を決める制度ではない。(厳密には、公図上の「筆界」と、敷地境である「境界」は別になる為)

 

不動産鑑定士 ふどうさんかんていし

「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づき、裁判や裁判外で必要となる不動産の鑑定評価をする国家資格者。ちなみに、毎年発表される「地価公示」や「都道府県地価調査」などは不動産鑑定士の評価に基づき、国や都道府県が公表している。

 
用語集|ま

無地番 むちばん

法務局に備え付けられている「公図(地図)」上にて、白地(無地番)となっている土地の事であり、原則としては国有地・公有地となる。ただし、公図は正確性に欠ける事も多い為、無地番であっても、かならずしも国有地・公有地ではないケースも多いので、管轄法務局での確認が必要である。

 
用語集|や

42条2項道路 よんじゅうにじょうにこうどうろ

建築基準法制定時において、道路幅員が4m(一部地域は6m)未満の特定行政庁が指定した道路(建築基準法第42条2項参照)。この道路に敷地が面している場合、建物建築時に前面道路中心線より2m(対面が崖・河川などの場合はその境界から4m)の道路後退を必要とする。この道路後退を、一般的には「セットバック」と呼ぶ。

 
用語集|ら

路線価 ろせんか

毎年1月1日時点での、その路線に面する土地1㎡当たりの価格の事。国税庁が公表している相続税(贈与税)の根拠となる「相続税路線価」と、都道府県が公表している、固定資産税の根拠となる「固定資産税路線価」がある。国税庁または各都道府県のホームページで誰でも閲覧が可能。実際の売買価格(実勢価)より低く設定されている。

 
用語集|わ

和議(※2004年和議法廃止) わぎ

和議とは、債務者が債務完済ができない状態に陥った際に、破産の予防を図る制度・強制手続き。借地契約においては、契約解除理由の一つとして「和議」になった際には借地契約が解除される旨の特約がよくある。なお、2004年に和議法は廃止され、「民事再生法」が施行された。