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土地の境界が不明瞭で、契約書も紛失している借地の管理の解決事例

依頼者:地主さん 場所:東京都大田区内

地主さんから依頼があり、下記6ヶ所の管理の依頼を頂きました。
下記土地は、公図上一筆になっており測量図も一切ありませんでした。
また、私道(法42条2項道路)がありセットバック面積も不明で、契約書も紛失や契約期限切れのものもありました。

まず、地主さんとお話しさせて頂き、依頼目的をお聞きしました。
地主さんは高齢で、また息子さんもお勤めで非常に多忙との事。また、借地に関してはあまり詳しくなく、測量も実施せず今まで来てしまったので、契約関係の整理を専門の方へ依頼したいとの事でした。

解決プラン案

〇測量実施と同時に、借地人さんに底地購入(または、地主さんの借地権買取り)を、提案。
  →2人の借地人が底地を購入。また、1人の借地人さんが地主さんへ借地権の売却に応じて頂いた。
〇続いて、相続対策兼収入増の目的でファミリー向賃貸マンションを建築「上記1および2」。長期間
  未利用だった、上記.6の空き地を月極駐車場にした。

解決策

まずは、敷地境界や敷地面積が不明確であったことから、全体の測量を実施しました。
それと同時に、契約内容のチェック。そして、全体の有効活用方法の提案をさせて頂きました。
具体的には、下記内容です。
○土地家屋調査士による測量実施(敷地全体の測量・借地境界の確定・狭隘協議・分筆登記)
○契約書の整理(期限切れ契約書の更新、紛失している契約書の確認等)
○契約期間が満了している土地賃貸借契約書(更新)作成
○適正地代の算定及び、地代改定に関する覚書締結
○最有効利用の検討・提案(底地の売却等含む)
○税理士と協議し、相続対策を実施

結果

●収入として、底地売却代金(2件)および契約更新料収入等があった事から、支出としてあった借地権
 買取費用・測量費用・マンション建築費用の一部等を、捻出できた。
●今までは地代・駐車場収入しかなかったが、今後は賃貸マンション収入・駐車場収入があり、大幅
 収入増加となった。
●借地「上記5.」も、契約の更新や境界の確定・地代改定が完了した。
●駐車場「上記6.」は、今後の相続を考慮し、月極駐車場とした。
●地主さんとしては、これまで煩雑で良く解らなかった借地の管理が楽になった。また、月々の収入増加
 に加えて、相続対策もできた。

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借地・底地の等価交換の事例

依頼者:地主さん 場所:東京都目黒区内

地主さんから依頼があり、相続後の事を考えて借地権を買取るか、または底地を売却したい。との話を頂きました。
 ちなみに、4年程前に借地人さんから「建替えをしたいので承諾して欲しい」との話があり、その時は承諾する事を了承し、後日詳細を打ち合わせる事としましたが、結局、建替えは実施されなかったとの事でした。

依頼を受けた後、借地人さんと面談をさせて頂きました。
3年程前に、借地人さんは建物が老朽化してきた事から、娘夫婦との2世帯住宅建築を計画して、事前に地主さんにお話しをしたとの事。しかし、娘婿さんの転勤や、家族内で『このまま借地で良いのか?』との話合いもあり、結局、結論が出ずに今に至っておりました。
また、当時、借地権を売却して近隣で建売住宅を買う計画もありましたが、この土地から離れたくないとの思いが強く、断念しておりました。

解決プラン案

○等価交換割合は、協議の上で借地権50%・底地50%での交換となった。(相続税路線価割合は
 借地権60%・底地40%)
○交換前は82坪の借地でしたが、交換後は、地主さん・借地人さんは、各自所有権で約41坪となった。

解決策

当方では、借地人さんとの面談終了後、地主さんと具体的な対策案の検討に入りました。
いくつかのプランの中で、当社としては『借地・底地の等価交換』案が良いのではないかと、提案。
地主さんとしても底地状態での売却は価格が非常に安くなってしまう事をご存じでしたので、本音としては安くしてまで
売りたくないとの思いがありましたので、本提案には非常に興味を示して頂きました。
借地人さんとそのご家族にも提案した所、後日良いご回答を頂けました。

結果

●地主さんは借地契約の解消ができ、非常に喜んで頂けました。その後、土地上にアパートを建築し、
 収益性が大幅に改善することができました。
●借地人さんは、念願であった老朽化建物の建替えができました。また、82坪とかなり広く持て余して
 いましたが、今回の交換で2世帯住宅を建築するには適正な41坪という土地面積となった。

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借地の売却と地主さんの『再建築不可』を同時解決した事例

依頼者:借地人(代理人弁護士) 場所:東京都世田谷区内

懇意にしている弁護士(借地人代理人)より連絡があり、相続で取得した借地権建物の売却を依頼がありました。

まず、借地上には古家(昭和21年築)がありましたが、長期間誰も住んでおらず著しく老朽化しており、
借地人さんもその土地を自分で利用する予定もない事から、売却を希望しておりました。
借地人さんは、まず地元の大手不動産会社に相談。その不動産会社より地主さんへ、借地権付建物の買取りを打診してもらいましたが、地主は資金難により購入を断念。また、借地権付建物の第3者譲渡にも難色を示した。

その結果、地元大手不動産会社から、『地主さんが買ってくれず、第三者譲渡も認めてもらえないと、
借地権付建物の売却は困難。』と、売却の依頼を断られてしまいました。そして、借地人さんは弁護士へ相談。その後、当方へ相談が来ました。

依頼を受けた後、地主さんと何度か面談させて頂きました。よく話してみると、地主さんも借地に関して悩んでおり何かしらの解決を望んでいました。特に、地主さんとしては
・借地上建物の管理状態が良好でなく、雑草が生い茂り、悪臭も発生している事
・奥にある自宅の接道幅が2m未満で、将来的にも建物の再建築が出来ない。
・現在車椅子で生活しているが、接道幅が狭く車椅子の出入に苦労する。
・先代の借地人さん色々と世話になり、先代の方だから土地を貸したのであって、借地権を第三者へ譲渡することは認めたくない。
との意向であることが、理解できました。

解決プラン案

○地主さんの自宅敷地は、間口が狭く再建築が出来なく、また車椅子の出入が困難である事から、 借地一部を分筆し、間口1.8mを、車の出入もできる間口2.5mまで拡幅するため、借地の一部(1.5坪)を買い戻す。
○地主さんに、借地人さんの事情等を理解して頂き借地権付建物の売却を承諾して頂く。
○地主さんも借地管理で困っている事から、残りの29.5坪の土地(底地)も同時に売却する事を提案。
上記1.5坪の買戻し代金も、ここの代金から捻出する事を併せて提案。

解決策

当方では、地主さんの面談終了後、具体的な解決プランを作成。その後、借地人さんと弁護士事務所にて再度面談。
下記プランを提示。借地人さんに了解を頂いた後、地主さんとも何度かの打ち合わせを経て、当方の意向を理解して
頂いた。

結果

●借地人さんは、希望通りの金額で借地権付き建物を売却する事ができました。
●地主さんも、当初の4問題が全て解決し、大変満足して頂けました。

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