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住まなくなった自宅を「貸す」場合の注意点

 

さて本日は、借地に限らず住まなくなった「自宅」を貸す場合の注意点です。


住まなくなった自宅を貸す場合、将来に渡り保有しつづける場合はあまり関係は
ありませんが、将来的に売却を考えている場合には、税金の注意が必要です。

下記ケースで見た場合、2500万円で住宅を売却した場合でも、税額は465万円も
異なってきます。

当社および当社提携先税理士の方では、貸した場合の賃料算定・各種税務上の
ご相談も承りますので、お気軽にお問合せ下さい。




【相続で取得した住宅用地(又は借地権)を売却したケース】

 相続で土地を取得した土地に住宅を建て両親が約20年程住んでいた。
 今回、両親が老人ホームに入居するに伴い、住まなくなった自宅を
 どうするか家族で検討しました。


 ケース1.すぐに売却した場合  税金0円
 ケース2.自宅を貸出し、5年後に売却した場合 税金 465万円


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【参考例のご紹介】

2500万円で不動産を売却し、測量代・仲介手数料などの売却時諸費用に89万円を
要した場合。なお、相続で取得した為、購入費用は不明のケース。
(相続で取得した為、取得を譲渡価格の5%とする
    

【譲渡所得税(特別復興所得税)・住民税の計算】

■居住用財産の譲渡特例が適用となった場合
 譲渡金額2500万円 - (譲渡費用89万円+取得金額125万円) - 
  特別控除(3000万円 ) × 税率-%(※1)= 税額 0円 



■居住用財産の譲渡特例が適用されなかった場合
 譲渡金額2500万円 - (譲渡費用89万円+取得金額125万円) - 
  特別控除(0万円 ) × 税率20.315%     = 税額465万円


※居住用財産譲渡の特例を適用した場合、保有期間・売却金額・買換え有無等
  により税率が異なります。 
※譲渡費用とは、印紙代・測量代・仲介手数料等の売却時の諸費用
※所得費とは、購入時金額から減価償却を考慮した金額
  (取得金額が不明な場合は、譲渡価格×5%を概算取得費とします)
※上記税率は、長期譲渡所得税率(譲渡所得税・復興特別所得税15.315%および
  住民税5% 合計20.315%)のケースにて記載しております。
※上記は一例であり、ケースにより税額や諸費用は異なります。
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■マイホーム(居住用財産)を売却した時の特例とは?

マイホーム居住用財産を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から
最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。 
なお、この軽減税率の特例を受けるには、次の要件にあてはまる事が必要です。

1.自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。
  なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の
  年の12月31日までに売ること。
 2.売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの
  交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除
  の特例の適用を受けていないこと。
3.売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を
  受けていないこと。
 4.災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の
  年の12月31日までに売ること。 
5.住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の二つの要件す
  べてに当てはまること。
  イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、
    かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
  ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場など
    その他の用に供していないこと。
6.売手と買手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。特別な間柄には、
  このほか生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども
  含まれます。

 国税庁 マイホームを売った時の特例



 

更新日時2014年9月15日 21:49