さて本日は、借地に限らず住まなくなった「自宅」を貸す場合の注意点です。
住まなくなった自宅を貸す場合、将来に渡り保有しつづける場合はあまり関係は
ありませんが、将来的に売却を考えている場合には、税金の注意が必要です。
下記ケースで見た場合、2500万円で住宅を売却した場合でも、税額は465万円も
異なってきます。
当社および当社提携先税理士の方では、貸した場合の賃料算定・各種税務上の
ご相談も承りますので、お気軽にお問合せ下さい。
【相続で取得した住宅用地（又は借地権）を売却したケース】
相続で土地を取得した土地に住宅を建て両親が約２０年程住んでいた。
今回、両親が老人ホームに入居するに伴い、住まなくなった自宅を
どうするか家族で検討しました。
ケース１．すぐに売却した場合 税金０円
ケース２．自宅を貸出し、５年後に売却した場合 税金 465万円
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【参考例のご紹介】
2500万円で不動産を売却し、測量代・仲介手数料などの売却時諸費用に89万円を
要した場合。なお、相続で取得した為、購入費用は不明のケース。
（相続で取得した為、取得を譲渡価格の5％とする）
【譲渡所得税（特別復興所得税）・住民税の計算】
■居住用財産の譲渡特例が適用となった場合
譲渡金額2500万円 － （譲渡費用89万円＋取得金額125万円） －
特別控除（3000万円 ） × 税率－％（※１）＝ 税額 0円
■居住用財産の譲渡特例が適用されなかった場合
譲渡金額2500万円 － （譲渡費用89万円＋取得金額125万円） －
特別控除（0万円 ） × 税率20.315％ ＝ 税額465万円
※居住用財産譲渡の特例を適用した場合、保有期間・売却金額・買換え有無等
により税率が異なります。
※譲渡費用とは、印紙代・測量代・仲介手数料等の売却時の諸費用
※所得費とは、購入時金額から減価償却を考慮した金額
（取得金額が不明な場合は、譲渡価格×５％を概算取得費とします）
※上記税率は、長期譲渡所得税率（譲渡所得税・復興特別所得税15.315％および
住民税5％ 合計20.315%）のケースにて記載しております。
※上記は一例であり、ケースにより税額や諸費用は異なります。
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■マイホーム（居住用財産）を売却した時の特例とは？
マイホーム居住用財産を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から
最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。
なお、この軽減税率の特例を受けるには、次の要件にあてはまる事が必要です。
１．自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。
なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の
年の12月31日までに売ること。
２．売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの
交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除
の特例の適用を受けていないこと。
３．売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を
受けていないこと。
４．災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の
年の12月31日までに売ること。
５．住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の二つの要件す
べてに当てはまること。
イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、
かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場など
その他の用に供していないこと。
６．売手と買手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。特別な間柄には、
このほか生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども
含まれます。
国税庁 マイホームを売った時の特例
