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矢崎不動産オフィス株式会社の借地総合情報ブログ

借地契約条件の変更(非堅固建物→堅固建物への条件変更申立)

 

今年は雨の多い6月・7月ですが、当社ブログを

ご覧の皆様は如何お過ごしでしょうか?



さて、本日は借地契約条件の変更(非堅固建物から堅固建物)に関するブログです。

長年土地を借りる借地契約の場合、既存建物の建築当時と比べ、周辺環境等が
大きく変化する場合があります。

この様に、契約締結時においては「非堅固建物」所有とする契約条件が適切な
場合においても、時代経過にともない「堅固建物」とするが相当な場合があり、
この場合においては、借地人は土地所有者へ「非堅固建物から堅固建物」への
条件変更を求める事ができます。
また、土地所有者から条件変更を拒まれた場合でも裁判所へ借地条件変更を
申立てる事が可能となります。

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■借地法での規定

借地法では、借地上建物を非堅固建物から堅固建物に変更するにつき、
以下のように規定を設けております。

借地法第8条ノ2
「防火地域ノ指定、附近ノ土地ノ利用状況ノ変化其ノ他ノ事情ノ変更ニ因リ現ニ借地権ヲ
 設定スルニ於テハ堅固ノ建物ノ所有ヲ目的トスルコトヲ相当トスルニ至リタル場合」 
(一部抜粋)


 ■借地条件変更には「相当性」が必要

例えば、これまで非堅固住宅の場合に堅固住宅への条件変更を申立てる場合、
相当の理由が必要となります。

◇防火地域の指定
◇建ぺい率・容積率変更に伴い、高度利用するのが相当な場合
◇付近に堅固建物が多く存し、堅固建物での利用が相当な場合
◇近くに道路・地下鉄の新設予定があり、その騒音・振動を防ぐ必要がある場合

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裁判所での非訟事件においては、上記諸要因を総合的に考慮し判断されます。

また、借地条件の変更をなす場合においては、土地賃貸人には借地契約が伸びる
という損失が発生することから、その補完をする為に承諾料の支払いなどが必要となります。

◇条件変更に伴う借地人から土地所有者への条件変更承諾料の支払い
◇その他契約条件の変更(地代増額など)

の、付随処分を要件とする場合があります。



矢崎不動産オフィス株式会社
矢崎史生








 

更新日時2014年7月 5日 18:32