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矢崎不動産オフィス株式会社の借地総合情報ブログ

適正地代は、どうやって算出するのか?

 

11月に入り寒い日が増えてきましたが皆様は如何お過ごしでしょうか?


街中にはクリスマス関係の飾りつけも増え、年末である事を感じざるを得ません。
年々、1年が早く過ぎていく様に感じているのですが、これは年齢のせいなのでしょうか?




さて、本題です。

借地契約において重要な地代。

土地を貸している方(または借りている方)、皆様はどうやって毎月の「地代」を
決めていますか?



多くの方は、

「とりあえず、今までの地代をそのままにしている。」

「周辺の地代相場(坪単価○○円)程度を目安に決めてる」

「固定資産税・都市計画税合計の3~5倍を目安に決めている」

という方が、多いのではないのでしょうか?




さて、では「適正地代」の算出とはどうやってやるのか?
本日はご紹介させて頂きます。

まず借地の場合、「新規地代」と「継続地代」の2つがあります。

「新規地代」とは、その土地を第三者に新たに賃貸した場合における適正地代
「継続地代」とは、これまで賃貸借継続を考慮した当事者間における適正地代
を指します。
借地の場合、「新規地代」と「継続地代」の差額も重要なポイントとなります。

適正地代を決める場合、国土交通省の「不動産鑑定評価基準」を基に算定する
方法があります。
不動産鑑定評価基準では、継続地代の鑑定方法として
1.利回り法 
2.スライド法
3.賃貸事例比較法
4.差額配分法
の、4つを評価手法に挙げております。

この4つの算定手法を使うと、以下の場合に特に地代の不公平感を減らせます。


例えば上記に記載させて頂いた「固定資産税・都市計画税合計の3~5倍」の場合、
借地上建物を店舗等に利用した場合には、固定資産税等が大幅に増加してしまい、
非常に割高な地代になってしまう場合もあります。
また逆に、借地人が賃貸マンション等を建築し大きな収益を得ている場合等は、
逆に固定資産税等は非常に抑えられた金額になる事から、相対的に地代は割安に
なってしまいます。
(※固定資産税・都市計画税額は、住宅減免適用可否により大きく変わります)

また「周辺の地代相場(坪単価○○円)程度を目安に決めてる」場合には、敷地形状により
土地評価は変わる為、「日当たりの良い角地」と「日がほとんど当たらない敷地延長型地(旗状地)」
の地代の坪単価が同じとなり、不公平感を生む事となる場合があります。



この不動産鑑定評価基準に基づいた適正地代は、不公平感が少ない適正な地代が算出できます。
ただ欠点としては、不動産鑑定評価基準に基づいた算定方法は、算定方法がかなり難しく、
一般の方がその算定方法をそのまま用いて適正地代を算出する事が困難な点が挙げられます。

結論としては、「周辺の地代相場(坪単価○○円)程度を目安に決めてる」または、
「固定資産税・都市計画税合計の3~5倍を目安に決めている」場合、参考程度の
目安金額とはなりますが、適正な地代とは言えません。
適正地代は、不動産鑑定評価基準に基づき複数の手法により算出しなければ算出できません。



矢崎不動産オフィス株式会社 矢崎史生


 

更新日時2013年11月 4日 14:58