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借地権の評価

評価が難しい借地権

借地権の価格、実は算定方法は非常に複雑です。
よく、更地価格に借地権割合を乗じて計算する方も多いですが、残念ながら間違った計算方法と言えます。
まず、売却方法(「地主さんへ売却」or「第三者へ売却」or「底地と借地権を、同時に第三者へ売却」)により価格が大きく異なります。それと、地代や更新料の有無・金額、また地主さんとの関係(譲渡には快く応じてもらえるか?その他の書類等で承諾をもらえるか?)で、価格が大きく異なります。

→詳細は、『地主さんとの良好な関係を保つメリット...』を参照して下さい。
借地権(借地権付き建物)の価格を知りたい場合は、弊社までお問い合わせ下さい。
お時間を頂戴しますが、価格を算出させて頂きます。 画像











売却を前提とした主な評価

借地権の評価方法はいくつかありますが、ここでは売却を前提とした評価をご紹介します。
借地権を売却する場合、通常の不動産と異なる点として売却先や土地所有者の承諾状況により
売却価格が大きく異なってくるという特徴があります。


①「土地所有者」に売却する場合
②「第三者」に、借地権と底地を同時に売却する場合
③「第三者」に売却する場合(土地所有者承諾あり)
④「第三者」に売却する場合(土地所有者承諾が得られず、「借地非訟手続き」にて売却)

当社に売却をご依頼頂いた場合、上記①~③の方法による売却を試みます。
なぜなら、①~③の方法が最も有利な条件で売却が可能だからです。
また、①~③の中でどの方法にて売却するかは、土地所有者の意向や
諸事情を十分に考慮し、ケースにより最適な方法を選択させて頂きます。


土地所有者の協力が無ければ、売却は非常に困難

借地権を売却する際には、土地所有者の協力が必須です。
上記①・②の場合、土地所有者が買主(又は売主)となるので、全面協力して頂ける事が前提となります。
また、③の場合でも「借地権譲渡承諾」を得る必要がある事から、同じく土地所有者の協力が必要になります。

では、土地所有者から上記①~③の協力が得られない場合は、どうなるのでしょうか?
この場合、裁判所にて「借地非訟手続き」を経て、裁判所より「土地所有者の承諾に代わる許可」を得る
事で売却が可能となります。しかしながら、この場合には「買主」を探す事が非常に困難になります。
また、売却できた場合においても、売却価格は非常に安くなる傾向があります。

参考:借地権を、地主さんに買い取ってもらう!!

借地権を売却する場合、地主さんに買い取ってもらう方法が最も高く売却できる方法の一つです。
地主さんとしても、底地を維持するメリットは少ない事から購入に応じるケースが多くあります。
また、地主さんもまとまった購入資金が無い場合もありますので、その際は「同時売却」や
「等価交換」などを試みるのも方法です。

下記は、底地割合40%の例ですが、借地権割合とは「国税庁が相続税を算出するために決めた割合」であり
当事者間の割合は話合いで決まります。一般的には、底地割合40%の場合でも、底地50%・借地権50%
程度で決まる例が多いようです。

地主さんが借地権を買い取った場合の図 ≪参考≫地主さんが買取った場合の目安
更地価格:5,000万円
借地権割合:借地権60%・底地40%

借地権売却額:2,500万円前後

※当事者間の合意で底地割合:50% 借地権割合50%とした場合
※建物評価や建物解体費などは未考慮の場合