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『地主さんとの良好な関係』を保つメリット 『地主さんと揉める事』のデメリット

『地主さんとの良好な関係』を保つメリット

メリット・デメリット例

 

地主さんと揉めていると、借地権の価値が低くなるの・・・?

 
 
 

はい。借地権評価としては下がってしまうと言えます。

上記、意外に思う方もいらっしゃるとは思いますが、実際に売却価格が下落してしまうケースがありますので、借地権(借地権付き建物)を第三者へ売却するケースで考えてみたいと思います。

『借地権の基礎知識』のページでもご説明した通り、借地権(借地権付き建物)を第三者へ売却するには、地主さんの承諾が必要です。
しかしながら、地主さんとの関係が良くない場合、地主さんから承諾『借地権(借地権付き建物)の譲渡承諾』  を頂けない場合がありますが、その場合は裁判所から『地主の承諾に代わる許可』を受ける事で第三者に売却する事が可能です。

しかし、実際に売却活動を実施すると、思わぬ局面に遭遇します。
それは、地主さんと揉めている借地権は、なかなか買主が決まらないという事です!!

やはり、買主さんとしても、地主さんと揉め事になっている借地(借地権付き建物)は、よほどの理由が無いと欲しくありません。
実際、地主さんから承諾を頂けなく、裁判所に借地非訟で申立てをするケースにおいては、なかなか買い手がつかず、売却できた場合でも、非常に安くなってしまうケースが多くあります。こういった理由で、地主さんと揉めると借地権の価値は低くなってしまうと言わざるを得ません。

 
 
 
 

建替えをしたいんですが、地主さんと折り合いが悪く、承諾を頂けません。それで、裁判所へ申立てをし、『建替えの承諾に代わる許可』を得ようと思ってます。 建替え費用の2500万円は銀行から借入しようと思い、銀行に相談へ行ったのですが、 銀行の反応が、非常に悪いのですが・・。

 
 
 

借地人さんが、借地上の建物を建替(または増改築)する場合には地主さんの『承諾』が必要になります。 地主さんの承諾が頂けない場合、裁判所に『地主さんの承諾に代わる許可』等を求め、相応の理由があると 認められる場合には、裁判所から許可の決定を受けることができ、建物の建替えが可能になります。
さて、ここで問題が発生します。 建物の建替えをするケースにおいて、建替え費用はどうしますか? 手持ち資金だけで建築できれば問題ありませんが、金融機関から借入をする方も多いと思います。
金融機関で建替え費用の借入をする場合、金融機関は借入の保全の為に建物(借地権付き建物)に抵当権を設定 するのが一般的です。
その際、金融機関は抵当権設定等に関する『地主さんの承諾書(※)』を要求する ケースが一般的です。(金融機関により異なります。) ここで問題になるのは、裁判所は建替えの許可の決定を出すことは出来ますが、金融機関からの上記 『地主さんの承諾書』に応じるようにとの決定は出せません。

裁判所を経た場合、地主さんとの関係は悪化しているケースがほとんどですので、地主さんから 上記『地主さんの承諾書』を貰う事は、非常に困難かと思われます。 また、上記『地主さんと揉めていると、借地権の価値が低くなるの・・・?』でもご説明した通り、 地主の承諾が得られない借地上の建物は、担保評価が低くなります。 よって、金融機関からの融資が受けづらくなり、結果とし、建替えが出来ないケースも発生しております。

 

※『地主さんの承諾書』:建物に抵当権を設定する承諾や、借入金の金融機関への返済が滞った場合に借地権付き建物を競売にかける旨の承諾等の内容が一般的に記載されております。 また、『借地上建物の抵当権等設定に関する承諾書』等の名称が一般的に使われております。

 
 

私は地主です。
上記2つを読みましたが、揉めると困るのは借地人で、地主は困りませんよね?

 
 
 

いや、そんな事はありません。借地は、地主さんと借地人さんのお互いの信頼の上に成り立っていますので、 揉めると地主さんにもデメリットがあります。 まず、更新料のケースで考えてみましょう。
更新料は、これまでの慣習や借地人さんの任意で支払っている場合も多くあります。 また、地主さんとしても、これまでの低い地代を補充する意味合いなどもある、大事な収入です。
しかし、借地人さんの関係が良好でない場合、更新料の支払いを拒まれてしまうケースも、残念ながらあります。
借地人さんも深い見識がある訳ではないので、上記の様なケースを知らずに、『更新料は支払わなくても大丈夫』と 人から聞いたりして、支払いを拒むケースが多く見られます。 そのため、更新料の支払い義務が無い場合は支払ってもらうことは難しく、地主さんとしても収入が減ってしまうので、メリットはありません。

 
 
 

上記、3つの例を出してみましたが、いかがだったでしょうか? 読んで頂ければご理解頂けたとは思いますが、地主さん・借地人さんともに、揉めるとお互いとってメリットはありません。
また、借地は皆様が思っているよりも、複雑な面があるのも間違いのない事実です。 トラブルが発生して弁護士さんや裁判に訴えた場合、その場での問題は解決につながります。
しかし、借地は、長い期間の契約です。
今後、何があるか分かりません。お互いが近所に住んでおり、 よく顔を合わせるケースもあります。
その場合、長年に渡りお互い気まずい思いをするので、精神的にもよくありません。 当社の考え方としては、地主さん・借地人さんが、お互いの権利を主張するだけではなく、 お互いの事情をよく理解し、円満な関係を維持する事がベストだと考えております。