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借地の歴史

借地の歴史

 
戦中から戦後にかけて、東京周辺は戦争による爪痕が深く残り、

戦前から戦後にかけて、戦災で家を失った人や地方から上京してきた人が多く、住宅が不足していたという時代背景もあり、土地を所有していた地主さんは、畑だった場所や未利用地を借地として貸し始めました。
その当時としては土地評価と比較して適正な地代を授受しているケースも多く、地主さんとしても貴重な現金収入として重宝されていたことから、権利金なども貰わずに積極的に土地を貸しだす人も多かった様です。

その後、日本経済は著しく成長し、同時に地価も大幅に上昇してゆきました。
しかしながら、地価の上昇と比較して、借地の地代はそこまで大きく上昇しなかった為、「土地評価と比較し、旧法借地権は割安な地代で借りられる」という事態が起き、現在の様に借地権に価値が生じる要因となっております。

図:1
 

法律整備の流れ

 

明治42年(1909年)「建物保護ニ関スル法律」
今から100年以上も昔の話になりますが、明治42年(1909年)に「建物保護ニ関スル法律」が制定されました。同法制定以前は、地主さんの権利が強く、例えば、地主さんがその土地を第三者に売却してその買主である第三者から退去を求められれば借地人さんは、退去せざるを得ない状態でした。 この法律が制定された事により、建物登記をすれば第三者にも対抗できるようになり借地人の権利が守られる事となりました。


大正10年(1921年)「借地法」
「建物保護ニ関スル法律」制定から12年後の大正10年(1921年)に、「借地法」と「借家法」が施行されました。この法律が施行されたことにより、借地人の権利はより一層確実なものとなります。
まず、借地上に建物がある限り、地主さん側から契約更新を拒む事がかなり難しくなりました。その為、借地人は何度も契約を更新する事が可能となり、現在に至っております。


平成4年(1992年)「借地借家法
長く続いた「借地法」ですが、借地人の権利保護に重点が置かれており、貸主があまりにも不利な法律であった事から、新規での土地貸出しが減少。社会問題化しました。
そこで、平成4年に新しい法律『借地借家法』が施行され、平成4年7月31日で『借地法』『借家法』『建物保護二関スル法律』は廃止となりました。
しかし、平成4年7月31日以前から土地を借りている場合、更新等の借地人に有利な事項は旧・借地法が適用される事となり、実質的には「地主さんに返ってこない借地」が現在でも継続しております。

借地法
 
更新料って払わないといけないの

「借地借家法」が制定されたメリット

 

平成4年に廃止された「借地法」は、歴史的な背景もあり、借地人さんの権利保護に 上記とおり、平成4年に廃止された「借地法」。その後、「借地借家法」が施行され現在に至ります。
「借地借家法」では、従来の借地法の反省点を活かし、期間を定めた「定期借地権」制度なども始まりました。この制度を活用することにより、「10年間に限る事業用借地契約」や「50年後に更地にして返還する義務がある一般定期借地契約」など、様々な契約形態が認められる様になりました。


借地借家法