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旧借地法とは?

 
借地法

まず、ここでは「借地法」に関して、簡単にご説明させて頂きます。
「借地法」は、大正10年から平成4年までの約71年間続いた法律です。
この法律が制定された大正10年以前は、「建物保護ニ関スル法律」という法律がありました。 しかし、この法律は借地人の権利保護が十分とは言えなかった事から、大正10年に「借地人の保護」に更に重点が置かれた新しい法律「借地法」が施行されました。
この法律の特徴としては、地主さんから土地を借りると、契約更新を続けることで半永久的に契約を継続することが出来ました。
  地主さんの立場から考えた場合、戦中~戦後間もなくは土地価格も安く、土地を貸すことにより現金収入(地代収入)が入ってきたので十分メリットはありました。しかし、高度経済成長期を経て土地価格が高騰してくると事態は一変。割安な地代で、半永久的に返ってこない借地は地主さんから好まれなくなり、全国的に借地の新規供給量は大幅に減少してしまいました。

そこで平成4年に借地法等が廃止され、新しく「借地借家法」が制定。契約期間の延長を拒める 『定期借地権』制度等が始まり、借地に関する法制度は大幅に改善されました。
しかし、法改正によりそれまで土地を借りていた方にとっては不利になってしまう恐れがあった事から、平成4年8月時点で土地を借りていた借地人さん(その相続人含む)は、更新などの借地人に有利な事項に関しては、引き続き廃止された借地法が適用されることとなり、借地法は実質存在したまま現在に至ります。(※)

 

※借地借家法附則第6条他参照
※「建物保護ニ関スル法律」が適用される場合含む

 


借地権の目的

借地権は、建物の所有を目的とします

借地は、「建物」を建てる為に「土地」を借りている事が前提としてあります。
よって、駐車場や簡易プレハブなどは、借地権の対象とはなりません。


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地代(賃料)

地代の算出方法

地代の算定方法ですが、当社では下記算定手法を用いて算出しております。
不動産鑑定評価基準および判例等を基にしたいくつかの算定基準がありますが、現時点においては確立された地代算出方法はなく、複数の算定手法を用い総合的に判断する必要があります。

    1.公租公課倍率法
     (土地に対しての賦課される公租公課に平均的な倍数を乗じたもの)

    2.賃貸事例比較法
     (複数の周辺賃貸事例に補正を加え、当該物件の地代を求める方法)

    3.活用利子率による算定
     (土地価格に対しての地代割合)

    4.差額配分法による算定
     (新規地代と現在の地代を算出し、その差額を配分する方法)

    5.スライド法
     (現行賃料を定めた時点における純賃料に変動率を乗じ、経費を加算して求める方法)



上記した5つの算定方法の中で、上記1.「公租公課倍率法」は算出方法が簡易である事から、比較的よく使われている方法の一つです。しかしながら、同じ土地でも、更新料の支払有無、これまでの地代推移なども考慮する必要がある事から、この算出方法のみでは正確性に欠けてしまいます。よって、実務および判例としては、複数の方式および更新料支払の有無やこれまでの経緯などを総合的に判断しているのが実情です。
ただ、「1.公租公課倍率法」は、算出方法が最も簡単であり、地代相場目安にはなりますので、
下記をご参照下さい。

≪公租公課倍率法による算出方法≫ 画像

※ここでの「公租公課」とは、固定資産税・都市計画税を指します。
※商業地・住宅地またはこれまでの地代等の諸要因を考慮しますので、ケースにより上記倍率は異なり ます。また、上記は簡易的な方法であり、弊社ではこの他複数の算定手法をベースに継続賃料を算出しております。

※借地権を新規に設定する場合では、算出方法が異なりますのでご注意下さい。

地代の増減

借地の契約は長期に渡る事から、その期間に経済情勢の変化、地価の上昇・低下、貨幣価値の変化、近隣地代の推移・動向、近隣環境の変化など、様々な地代増減要因が発生します。
よって、地代も定期的に増減させる事が好ましいと思われます。

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更新後の契約期間

合意による更新

借地契約は、貸主・借主の合意により更新することができます。その際の契約期間は、下記期間(またはそれ以上)となります。



※借地法では、堅固建物の契約期間は60年・非堅固建物の契約期間は30年と定められております。
 なお当事者が契約書にて定めた場合は、堅固建物の契約期間は30年以上・非堅固建物の契約
 期間は20年以上となります。
※借地法が適用される場合(平成4年7月31日迄に契約)の更新期間となります。
※借地借家法が適用になる場合(平成4年8月以降に新規契約)、上記とは異なります。

合意によらない更新

地主さん・借地人さん間で更新契約が締結できない場合でも、借地上に建物がある場合には借地契約は自動的に更新されます。 この場合、「法定更新」と呼ばれ、これまでと同じ条件で更新したものとみなされます。

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更新料に関して

更新料の支払に関して

借地の契約期間が満了した場合、借地契約を更新する必要があります。一般的には、更新の際には
『更新料』を支払って契約を更新します。

よく、『更新料は支払わないといけないのですか?』との質問を受けます。
特段の合意が無い場合やこれまで更新料を支払ってこなかった場合において、更新料の支払いは必ずしも必要ではない場合もありますが、支払った場合のメリット、支払わない場合のデメリットがあります。
当社では通常これまでの事例を踏まえ、更新時に更新料をお支払することをお勧めしております。
詳細は、『更新料、これって払わないといけないの?』をご参照下さい。

更新料の金額目安

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※上記は、東京近郊の更新料の目安であり、諸要因により金額は異なります。

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借地上の建物の増改築

増改築をする前に、まず必要な事項

借地人さんが借地上建物の増改築を行う場合、 多くの契約書で土地賃貸借契約書に『借地上の建物を増改築する場合、土地所有者の承諾が必要』との旨の明記がある事から、その場合には『地主さんの承諾』が必要になります。
無断で増改築をした場合、 最悪の場合には借地契約を解除されてしまう恐れもありますのでご注意下さい。また、増改築をする際に地主さんから 『増改築承諾料』を請求された場合、借地人さんは相応の増改築承諾料を支払う必要があります。

条件変更を伴う増改築(木造から鉄筋コンクリート造へ建て替える場合など)

今までが非堅固建物(木造住宅や軽量鉄骨造)の場合、建替える場合は基本的に同じ条件(非堅固建物)の建物のみ増改築ができます。もちろん、地主さんが条件変更(非堅固建物→堅固建物)を承諾した場合は可能ですが、地主さんは条件変更を拒むことが出来ます。
 ただし、一定の事由がある場合(防火地域で、防火性の高い建物しか建築できない等)は、条件変更が認められる可能性が高くなります。
また、条件変更をする際に『条件変更承諾料』の支払いを求められた場合には、それに応じる必要があります。

 

参考 : 非堅固建物の例   木造・軽量鉄骨造等
         堅固建物の例    鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄骨造・煉瓦造等

※上記は一般的な例であり、構造仕様によっては異なる場合があります。

 

増改築承諾料

建物の増改築を行う場合、以下の「増改築承諾料」が一応の目安となります。ただし、増改築の工事内容により、承諾料は大幅に異なります。
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※上記は、東京近郊の増改築承諾料の目安であり、増改築内容などにより金額は異なります。

条件変更承諾料

木造(非堅固建物)から、鉄筋コンクリート造(堅固建物)等へ条件変更する場合などは、以下の「条件変更承諾料」が一応の目安となります。

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地主さんが増改築を承諾してくれない場合、借地人さんは裁判所で『借地非訟』の決定等を経る事により、 裁判所から増改築の許可を受ける事ができます。
→詳しくは、『借地非訟手続き』を参照して下さい。

借地人さんが無断で増改築をしている場合、地主さんは借地人に対し、土地賃貸借契約に基づき、増改築工事の中止を(または、承諾を得るように)借地人さんに求める必要があります。
→この場合、弊社または弁護士等の専門家へすぐに相談して下さい。
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借地権の譲渡

借地人さんは、こちらをご覧ください。

借地権の売却

借地権は、第三者へ売却する事が可能です。
ちなみに、借地権という権利(賃借権)は、原則として建物と切り離す事ができないので、『借地権付き建物』の売却となります。売却に際しては、借地権という権利が主な目的物となる事から、建物が古くても売却は可能です。売却に当たっては、原則として地主さんの承諾が必要です。
またその際に『譲渡承諾料』の支払いを求めらた場合、応じる必要があります。

借地権の価格

借地権の価格は、残念ながら一定の数式で算出することは出来ません。
更地価格に借地権割合を乗じて計算する方も多いですが、残念ながら間違った計算方法です。
まず、売却先(地主さんへ売却or第三者へ売却or地主さんの持つ底地と同時に第三者へ売却)により価格が大きく異なります。それと、今後の地代や地主さんとの関係(譲渡には快く応じてもらえるか?その他の書類等で承諾をもらえるか?)でも価格が異なります。
→詳細は、『地主さんとの良好な関係を保つメリット...』を参照して下さい。
借地権(借地権付き建物)の価格を知りたい場合は、弊社までお問い合わせ下さい。
お時間を頂戴しますが、価格を算出させて頂きます。

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譲渡承諾料

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※上記は、東京近郊の譲渡承諾料の目安であり、諸要因により金額は異なります。



地主さんはこちらをご覧ください

底地の譲渡するには

底地(借地権の目的たる土地)を譲渡するには特段の事情がない限り、借地人さんの同意を得る事無く売却することが可能です。売却後に、新しい買主さんと一緒に、売却した事を通知すれば足ります。

底地の売却価格

底地の価格は、借地権の価格の算出以上に困難です。まず、売却先により、価格が著しく異なるからです。最も高く売却できる方法としては、借地人さんに底地を購入してもらう場合や、借地権付き建物と底地を同時に第三者へ売却する方法です。
借地権者の建物が建っており、土地賃貸借契約が継続している状態のまま(いわゆる底地の状態)で売却する場合、一般的には不動産買取業者が買い取るケースが多くなりますが、その際の価格は更地価格の10~15%程度が売却価格の目安と、かなり安価になってしまいます。

底地(借地権の目的たる土地)の売却等をお考えの際は、是非当社までご相談下さい。
様々な方法を駆使して、最善な売却方法・活用方法等をご提案させて頂きます。売却が困難な場合でも、等価交換方式による活用や、相続税の物納(諸要件あり)等の、ご提案をさせて頂きます。

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借地権の目的

借地権の相続

借地権(借地権付き建物)の相続は、当然に認められます。不幸にも、契約者の方がお亡くなりになってしまった場合には、地主さんに契約名義の変更をお願いしましょう。相続により取得する場合は、上記した『譲渡承諾料』等の費用は掛からない事が一般的です。

その際、地主さんからすると、誰がその借地権(借地権付き建物)を相続したのかが解らないので、 建物相続登記をする事が好ましいと思われます。また、当社で相続による名義変更の書類を作成する場合、後々のトラブルを防止する観点から、建物の相続登記をお願いしております。
※相続関係の手続きを専門家に依頼したい場合、弊社より司法書士・税理士・弁護士等の先生をご紹介させて頂きます。

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借地権の歴史

 

平成4年に廃止された「借地法」は、歴史的な背景もあり、借地人さんの権利保護に 重点が置かれ、借地人さんは半永久的に土地を借りて利用することができました。 しかしながら、地主さんから見ると「土地を貸したら返ってこない」という問題があり、新しい土地の貸出しが減ってしまいました。 そのような経緯があり、平成4年7月に「借地法」「借家法」「建物保護ニ関スル法律」 が廃止され、新しい法律である「借地借家法」が施行されました。
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